Novedades de la ley de crédito inmobiliario de 15 de marzo de 2019:
Este artículo interesa especialmente a todos aquellos que tienen pensado pedir un préstamo garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial o préstamo cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor, pues éste es el ámbito de aplicación de la ley.
La ley transpone fuera de plazo una directiva Europea , y tiene por finalidad potenciar la transparencia y comprensión de los contratos de préstamos.
¿Cuáles son las principales novedades ?
.- En primer lugar, que tanto el prestatario como el garante, tendrán que comparecer ante el Notario o Notaria dos veces: La primera de ellas para recibir un asesoramiento previo a la firma de la escritura, el cual ya existía antes de la norma, porque una de las funciones de los notarios es asesorar y además gratuitamente. Pero si bien antes de la ley de crédito inmobiliario, el ir al Notario para asesorarse previamente era una opción, ahora pasa a ser un “ derecho irrenunciable”. Sí o sí deberán de ir a la Notaria el prestatario y los garantes, antes de la firma de la escritura, para recibir asesoramiento del Notario, el cual comprobará personalmente si la entidad de crédito ha entregado al prestatario toda la documentación que exige la ley e informará sobre las cláusulas de su préstamo, y todo ello lo hará constar en un acta que no generará coste alguno. Y es destacar que este asesoramiento previo del Notario y el acta Notarial no eximirá al Banco de sus obligaciones, sino más bien al contrario, el Notario vigilará que éstas se cumplan.
El plazo máximo para comparecer ante Notario a efectos de este asesoramiento previo es el día anterior a la firma.
.- Se sustituye el documento que informa sobre las condiciones financieras del préstamo de cada deudor en particular, conocido con el nombre de FIPER ( ficha de información personalizada ) por la FEIN ( Ficha Europea de Información Normalizada ), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad .Cuando se trata de cómputo de plazo por días naturales, se inicia al día siguiente de la fecha de expedición del documento, y se excluyen sábados, domingos y festivos. Por ello, si con la nueva ley pilla festivos de por medio ( por ejemplo navidades) , el prestatario se ve perjudicado frente al plazo de diez días hábiles de la citada ley de 2009.
La FEIN deberá de darse junto con otra documentación (como la ficha de advertencias estandarizadas y una copia del proyecto del contrato, entre otros), cuya entrega debe vigilar el Notario.
El plazo de entrega de la FEIN son mínimo diez días naturales previos a la firma del contrato, y en esto, se ve perjudicado el consumidor con la reforma, pues la anterior ley estatal ( ley 2/2009 de 31 de marzo) dice 10 días hábiles y el artículo 263-2 del código de consumo anulado en sentencia del TC de 24 de mayo de 2018 decía 14 días naturales-. Y aunque no lo menciono en el video, aprovecho este escrito para decir que la circular del Consejo General del Notariado, considera que se aplica el plazo de 14 días para todos los notarios con plaza demarcada en Cataluña . Yo personalmente, como otros compañeros con los que he hablado , no estamos de acuerdo con este criterio, pero no nos queda otra que respetarlo. Además cabe recordar que la normativa catalana se refiere únicamente a viviendas ( a diferencia de la estatal) y que la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Catalunya permite renunciar al plazo de 14 días.
.- Por otro lado se establece que los gastos sean a cargo de la entidad de crédito excepto los de tasación que serán a cargo del prestatario ( aunque estos últimos puede convenirse que se sufraguen por la entidad ), y además no se podrá repercutir gastos al cliente sino han sido aceptados expresamente por éste y corresponden a servicios efectivamente prestados, a lo que hay que añadir que si se pacta una comisión de apertura, sólo se devengará una vez y no será compatible con una de estudio, ya que aquella ya deberá de englobar los gastos de estudio.
.- Se repite una y otra vez en el texto normativo el derecho del prestatario a escoger Notario, de manera que el hecho de que la entidad de crédito deba de abonar los honorarios notariales no impedirá el derecho del prestatario a elegir libremente Notario. Por tanto , el Notario lo elige el prestatario. Son nulos de pleno derecho los actos de renuncia de los derechos del prestatario o garante, por tanto, aplicando la ley al pie de la letra se acabó la renuncia al plazo de la FIPER ( sustituida ahora por la FEIN).
.- Se prohíbe la cláusula suelo ( y con ellas adiós al manuscrito en el que el prestatario reconocía que era consciente de su existencia y riesgos), pero hay que tener claro que siendo el tipo de interés variable, si el EURIBOR baja tanto que absorbe el diferencial, el Banco no pagará intereses al deudor, algo que parece muy lógico pero no deja der ser una clausula suelo.
.- Se reduce la compensación por desestimiento, es decir, la comisión que puede cobrar la entidad de crédito en caso de que se devuelva anticipadamente el préstamo (por ejemplo si os toca la lotería). Y en ningún caso podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.
.- Además se incrementa el número de cuotas impagadas para que la entidad pueda resolver el préstamo y exigir todo lo debido y en caso de que no se pague, proceder a ejecutar (12 o 15 cuotas mensuales según si la mora es dentro de la primera o segunda mitad del préstamo, mientras que antes eran tres).
.- También se ha aprovechado para reducir el interés de demora (tres puntos más el interés remuneratorio ordinario). Para quienes no lo sepan : el interés de demora sanciona el no pagar dentro de plazo, mientras que el interés remuneratorio u ordiario es el “ precio” , dicho coloquialmente , que hay que pagar por obtener financiación.
.- Se establece el depósito obligatorio de las clausulas utilizadas en el préstamo hipotecario objeto de la citada ley, y que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación, en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y también en la web de la entidad (ya que aquel registro no es de acceso libre y gratuito).
Por último el contenido de la ley de crédito inmobiliario (incluido el uso de la FEIN en lugar de la FIPER) comenzará a aplicarse el 16 de junio de 2019.
