¿ Qué pasa con las compraventas que no se pudieron o no se pueden firmar por causa del apagón?

A diferencia de ayer, que desde las 12.30h era imposible materialmente firmar la escritura, la situación hoy cambia. Tenemos luz y como poder, se puede firmar la escritura de compraventa, pero para ello las partes tendrían que renunciar a la información registral actualizada, ya que la web del Registro está dando muchos problemas para su obtención y renunciar a la presentación de la escritura de compraventa hasta el momento de la apertura del Registro. Ello implicaría un riesgo importante que tendrían que asumir las partes, y por eso mismo, los Bancos que financian las compras que están programadas para hoy, actuando diligentemente, han decidido posponer las firmas de préstamos hipotecarios, y por ende la compra a ella vinculada. Recordemos además que la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es constitutiva, por lo que no existirá si no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Vamos que sin registro no hay hipoteca.

Lo aconsejable es que ambas partes firmen una prórroga de las mismas, pero si una de las dos se negara a ello, intentándose aprovechar de la situación, especialmente la parte vendedora, quedándose con las cantidades entregadas  y negándose a su devolución, la parte compradora podría ejercer las acciones legales pertinentes porque el incumplimiento del contrato de arras es por causa de fuerza mayor, y en este caso hay que estar a lo dispuesto en el artículo 1105 del Código Civil Español, que reza lo siguiente:

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”

Por lo tanto, no puede el comprador, ser responsable de esa falta de firma de la escritura de compraventa causada por el apagón de 28 de abril de 2025, ya que se debió a una causa de fuerza mayor. Y dice el Tribunal Supremo, en diferentes sentencias,  que la fuerza mayor tiene un efecto exoneratorio, liberando al deudor del cumplimiento de la obligación debido a una imposibilidad sobrevenida por caso fortuito o fuerza mayor (por ejemplo STS, Sala de lo Civil, 167/2013, de 21 de marzo)

Y en este sentido es interesante la sentencia del Tribunal Supremo  908/2024 (Sala de lo Social): En esta sentencia, el Tribunal Supremo reconoció como fuerza mayor un ciberataque que paralizó la actividad de una empresa, al considerar que fue un suceso ajeno, imprevisible e inevitable, pese a las medidas de seguridad adoptadas por la empresa. Aunque no se trata de un apagón eléctrico, establece un precedente sobre cómo eventos tecnológicos pueden constituir fuerza mayor, y lo podríamos traer a colación en el presente caso.

Otorgando ante él una acta en la que el notario de fe que la firma estaba programada para el 28, desde las 12 de la mañana o para el 29 de abril de 2025 , dando fe del hecho del apagón sufrido el 28 de abril de 2025, aunque es notorio, y de la inhabilitación del Registro ( aunque también es pública ya que consta en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de abril de 2024 y la de 29 de abril de 2024).

Si todavía no ha vencido lo aconsejable es que se pida la prorroga antes del vencimiento y si ya ha vencido se tendría que emitir una nueva FEIN. Si las condiciones del mercado no han cambiado, lo habitual es que el banco prorrogue la FEIN o emita una nueva con las mismas condiciones. En este último caso comenzaría a computar el plazo de 10 días ( 14 en el caso de Cataluña) para poder firmar.