Los plazos al vender una vivienda heredada en Barcelona
Antes de firmar un contrato de arras con un futuro comprador, es fundamental asegurarte del plazo medio necesario para:
- Otorgar la escritura de aceptación de herencia
- Liquidar los impuestos correspondientes
- Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad
Si no lo haces, corres el riesgo de que venzan las arras penitenciales firmadas y de estar obligado a devolver por duplicado su importe al comprador.
Aunque actualmente la oferta de vivienda en Barcelona es baja y es posible que el comprador esté dispuesto a prorrogar las arras, no debes olvidar un factor clave: si la compra se realiza con financiación, la FEIN emitida por el banco (oferta de financiación vinculante) tiene un plazo de caducidad.
El banco puede negarse a prorrogarla o a emitir una nueva, lo que puede obligarte a devolver las arras duplicadas y a buscar un nuevo comprador, con todo lo que ello implica.
Y, si todo esto no resulta suficiente argumento, conviene recordar algo muy simple: ir con los plazos justos es muy estresante.
¿Cuál es el plazo para tramitar una herencia en Barcelona?
En una herencia en la que existe testamento y el testador tenía la vivienda correctamente inscrita a su nombre, los pasos habituales son los siguientes:
- Esperar 20 días desde el fallecimiento para solicitar el certificado del Registro de Últimas Voluntades. Desde su solicitud hasta su obtención suele transcurrir aproximadamente un día.
- Solicitar la copia del testamento, cuyo plazo dependerá de la fecha de otorgamiento: si tiene más de 25 años, estará bajo la custodia del Colegio Notarial y el trámite puede tardar al menos un mes. Si el testamento se encuentra bajo nuestra custodia, la copia se obtiene en el plazo de 5 días que marca el Reglamento Notarial.
- Otorgar la escritura de aceptación de herencia. En nuestro caso, con un margen de tres días hábiles para solicitar la información registral (no obligatoria, pero muy aconsejable si vas a vender), preparamos la escritura para su firma. El plazo empieza a contar desde que se aporta toda la documentación necesaria.
- Liquidar los impuestos, trámite que suele ser rápido si se realiza online, directamente o a través de gestoría (entre 1 y 5 días, según la carga de trabajo).
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, cuyo plazo legal es de 15 días hábiles.
Plazo mínimo real de una herencia “de manual” en Cataluña
La suma de todos estos trámites da como resultado un plazo medio mínimo de entre 48 y 73 días hábiles. Este cálculo es válido únicamente cuando existe testamento y la vivienda está correctamente descrita e inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del fallecido.
Si alguna de estas variables falla, el plazo se dilatará. Por ejemplo, si no hay testamento, habrá que añadir aproximadamente 20 días hábiles más por la tramitación del acta de declaración de herederos abintestato, que sustituye al testamento.
Por tanto, los plazos indicados corresponden a una herencia básica, “de manual”. No es casualidad que el legislador establezca un plazo de seis meses para la declaración y liquidación voluntaria del Impuesto de Sucesiones, y no de 30 días como en otros impuestos (por ejemplo, donaciones): la tramitación de una herencia es objetivamente más lenta.
No tener esto en cuenta al firmar las arras sería una absoluta negligencia.
Los impuestos a pagar al vender una vivienda heredada en Barcelona
Al tramitar la aceptación de herencia es esencial tener claro el valor que se asigna a la vivienda, ya que este influirá directamente en la fiscalidad posterior.Una valoración incorrecta puede generar una ganancia patrimonial en la venta que tributará en el IRPF. Esto cobra especial importancia porque la normativa autonómica prevé reducciones por parentesco en el Impuesto de Sucesiones, que conviene aprovechar correctamente para evitar pagar más impuestos en el futuro.
Cómo conocer el valor real de mercado del inmueble
Reducción por vivienda habitual del fallecido en Cataluña: atención a la venta
Si tienes intención de vender la vivienda heredada, debes saber que no podrás aplicar la reducción por vivienda habitual del fallecido en el Impuesto de Sucesiones, ya que esta reducción impide vender el inmueble durante cinco años, según la normativa catalana.
Si se aplica esta reducción de forma indebida, será necesario abonar la diferencia del impuesto junto con los intereses correspondientes.
"Conclusión"
Un correcto asesoramiento sobre la tramitación de la escritura de aceptación de herencia y sobre la fiscalidad aplicable, antes de firmar las arras, puede ahorrarte muchos problemas, estrés innecesario y una cantidad importante de dinero.