¿Por qué malvender un inmueble es mucho más complicado en Cataluña?
Todo comprador desea, evidentemente, comprar por el precio más bajo posible. La mayoría, intentan al menos comprar el inmueble por un precio justo, pero, hay quien va más allá, y fruto de una búsqueda ardua, experiencia o bien fruto de la casualidad, encuentran una oportunidad de compra de un inmueble por precio extraordinariamente bajo, llegando incluso a ser menor que la mitad del precio de mercado.
Aquí el notario, debe de hacer un control de legalidad, un control de prevención de blanqueo de capitales y una labor de asesoramiento importante al vendedor para que sea consciente de que está vendiendo por debajo de la mitad del precio de mercado, y siendo debidamente informado. Pero además debo de advertir al vendedor de que en Cataluña existe la llamada acción ultradimidium o acción rescisoria por lesión en más de la mitad. La misma es regulada por el artículo 621-46 del Código Civil Catalán , que prevé que:
“ El contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso se pueden rescindir si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior en mitad del valor de mercado de la prestación que hace.” Y añade lo siguiente “En el caso a que hace referencia el apartado 1, la otra parte puede oponer que el pretenso desequilibrio se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios o en la existencia de una causa gratuita.”
¿Puedo comprar por debajo de la mitad del precio justo?
Sí, pero el que compra por menos de la mitad del precio justo, se arriesga a que en el plazo de cuatro años , pueda el vendedor rescindir la venta. ¿Se puede evitar? Sí, si el vendedor, posteriormente a la venta, renuncia a la acción rescisoria antedicha. Lo adecuado es que la renuncia se haga en otra escritura diferente a la de la compraventa, ya que el artículo 621-48 del Código Civil Catalán no permite la renuncia en el mismo momento de la venta. Y en este sentido también se pronuncia la exposición de motivos del Libro Sexto del Código Civil Catalán , que dice expresamente que la acción de rescisión, es renunciable sólo con posterioridad a la conclusión del contrato.
En última instancia, también puede evitarse la rescisión mediante el pago del valor total de la prestación, con los intereses legales (a.627-47).
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La importancia de la información y el asesoramiento por parte del notario
Insisto, aquí la labor de información y asesoramiento por parte del notario es fundamental, así como la de control de la legalidad. Afortunadamente, desde el 2022 contamos con el indicador del valor de referencia, del que el notario siempre informa (verbalmente y por escrito) y sirve al vendedor, junto a otros datos que le proporcionamos, para que sea consciente de la situación del mercado en el momento de la firma. Por lo que es más complicado que se ejercite con éxito tal acción, ya que el vendedor ha contado con la debida información antes y durante la venta.
Caso distinto al que hemos tratado en este artículo es el del vendedor en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa , y la otra parte, conocedora de ello se aprovecha, pues aquí , entra en juego otra acción rescisoria, la de ventaja injusta del 621-45 del Código Catalán.
Advierto al lector, de que el notario siempre informa a las partes sobre el valor de referencia vigente al vender y se le asesora para que sea consciente de que está vendiendo por debajo del precio de mercado, y hacemos lo máximo posible para que ello no ocurra, quedando ambas partes informadas. Y si tenemos el mínimo resquicio o duda de manipulación de una parte a la otra, denegamos la autorización del documento, por supuesto.
«Por último, recordar que las acciones de las que hablo en este artículo están reguladas en el Código Civil Catalán, pero no en el Código Civil Español, por ello el título de esta publicación.»
