Voy a comprar una vivienda, ¿ qué documentación debo de pedir al vendedor, y desde notaría me pueden requerir?.
En primer lugar decir que en este artículo me centro en la normativa catalana, ya que yo ejerzo en L´Hospitalet de Llobregat, y que además trato el tema de manera general, por lo que os aconsejo siempre que pidáis asesoramiento de vuestro caso concreto, porque según cada caso puede pedirse documentación adicional ( por ejemplo si es VPO, si hay un derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat, si se trata de una primera transmisión, si en la vivienda hay un alquilado, si transmite un auto promotor de vivienda unifamiliar que construyó para uso propio, si vende una sociedad siendo activo esencial de la misma… etc).
Así , que os recomiendo siempre pedir asesoramiento sobre vuestro expediente, recordando como siempre hago, que los notarios asesoramos gratuitamente , siendo una de nuestras principales funciones.
¿Qué documentación debe de pedir el adquirente al transmitente cuando vaya a comprar una vivienda?
.- Certificado sobre el estado de deudas frente a la comunidad de propietarios, cuando se trate de una entidad que forma parte de una edificación dividida horizontalmente. Puede renunciar el comprador a este certificado, pero no lo aconsejo.
.- Certificado de eficiencia energética.
.-Siendo inmuebles sitos en Cataluña es necesario la cédula de habitabilidad, si bien es cierto que los adquirentes pueden exonerar al transmitente de aportarla si hay un informe emitido por técnico competente en el que acredite que la vivienda puede obtener la cédula una vez finalice la ejecución de las obras de rehabilitación de la misma.
Es importante que el comprador conserve tanto la cédula como el certificado, pues si posteriormente, transmiten la vivienda, la alquilan o ceden su uso la necesitarán. Y además las empresas de suministro de agua, gas, electricidad… legalmente deben pedir la cédula de habitabilidad a los usuarios finales.
.- El certificado del ayuntamiento sobre el estado de deudas del Impuesto de Bienes Inmuebles, sólo en aquellos casos que vayáis a comprar una vivienda situada en un municipio cuyo ayuntamiento no tenga convenido el acceso telemático a dicho certificado a través de la aplicación que tenemos los notarios , conocida con el nombre de SIGNO, , pues si es posible, ya lo obtiene el notario.
.- El título del vendedor , es decir, la copia autorizada de la escritura que documenta el negocio en virtud del cual el vendedor adquirió la vivienda que hoy transmite ( o bien documento judicial o administrativo). Es importante que el día de la venta , el transmitente , aporte esta copia autorizada citada a la notaría, para que el notario extienda la nota al margen de vendido y evitar así que se utilice la escritura para ulteriores ventas (además de que lo exige la ley).
La escritura antedicha deberá de adelantarse escaneada o bien adelantar la información registral del inmueble que se adquiere, para que la Notaria pueda pedir la nota simple y preparar la escritura de venta.
Esta nota simple juega un papel fundamental ya que informa acerca de la titularidad del inmueble y si existen cargas, el notario está obligada a pedirla salvo que le exonere expresamente el adquirente ( cosa que no aconsejo) o sea una trasmisión a título gratuito.
.- Certificado de inspección técnica: En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica (que aquí habrá que estar programas o las ordenanzas locales), una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud, salvo que el comprador le exonere al vendedor.
Destacar que , todos los edificios de viviendas se han de someter a inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro.
Cuando la edificación tiene menos de 45 años de antigüedad, yo como Notaria, advierto a la parte adquirente sobre la antigüedad de la edificación y los años que faltan para que deba pasarse la Inspección Técnica, ya que supone un gasto importante.
No menciono la referencia catastral del inmueble ya desde la notaria se puede obtener a través de la web del Catastro (por medio de la dirección del inmueble ) . Igual que desde notaria comunicaremos el cambio de titularidad del inmueble al Catastro, siempre y cuando el comprador nos autorice, de esta manera él se ahorrará el tener que ir a la Delegación del Catastro, salvo que por problemas técnicos o de otra índole no podamos hacer el cambio desde Notaria, pero es un caso excepcional, pues la regla general es que el adquirente cuando recoge la copia autorizada de la venta , ya tenga el certificado del catastro con el inmueble a su nombre, acompañando a aquella. Cuestión distinta es la inscripción en el Registro, importante no confundirla.
Espero que este artículo os haya sido útil, y aprovecho para recordaros vuestro derecho a elegir notario y que cualquier clausula en contrato privado imponiendo al futuro comprador un notario, es nula y sería insostenible frente a los tribunales.
