Comprar una vivienda con la pareja es una decisión importante, especialmente cuando ambos no aportan la misma cantidad de dinero.
Puede ocurrir que uno de los dos tenga más ahorros, reciba ayuda económica de su familia, aporte una cantidad mayor para la entrada o asuma una parte superior del precio de la vivienda.
En estos casos, antes de firmar la escritura de compraventa conviene resolver una cuestión fundamental: ¿qué porcentaje de la vivienda tendrá cada uno y qué ocurre con la diferencia entre las cantidades aportadas?
La respuesta depende de la voluntad de los compradores y de cómo quieran articular jurídicamente esa diferencia. Existen, principalmente, tres posibilidades: adquirir la vivienda en porcentajes diferentes, comprarla al 50 % y reconocer una deuda a favor de quien aporta más, o comprarla al 50 % cuando ese exceso se aporta gratuitamente.
Si uno aporta más dinero al comprar una vivienda, ¿cómo se reparte la propiedad?
Cuando una pareja compra una vivienda y las aportaciones económicas son diferentes, es importante distinguir entre la cantidad que aporta cada comprador y el porcentaje de propiedad que adquiere.
Por ejemplo, si una persona aporta el 70 % del precio de la vivienda y la otra el 30 %, pueden adquirir respectivamente el 70 % y el 30 % del inmueble.
Pero también puede ocurrir que ambos quieran ser propietarios al 50 %, aunque uno aporte inicialmente más dinero. En ese caso, es necesario determinar qué sucede con la diferencia.
Importante: la diferencia entre las cantidades aportadas no debe quedar sin analizar. Dependiendo de las circunstancias, puede tratarse de una deuda entre los compradores o de una aportación gratuita con posibles consecuencias fiscales.
Comprar la vivienda en porcentajes diferentes según lo que aporta cada uno
La primera opción consiste en que el porcentaje de propiedad de cada comprador se corresponda con su aportación económica.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 300.000 euros y uno de los compradores aporta 210.000 euros mientras el otro aporta 90.000 euros, pueden adquirir el inmueble en una proporción del 70 % y del 30 %.
De esta forma existe correspondencia entre el dinero aportado y la titularidad adquirida.
¿Qué impuestos se pagan?
Cada comprador tributará por el porcentaje de vivienda que adquiere, aplicándose el régimen fiscal correspondiente en cada caso.
Por tanto, si uno adquiere el 70 % y el otro el 30 %, cada uno tributará por la adquisición de su respectiva participación, de acuerdo con la normativa aplicable y los posibles beneficios fiscales que correspondan.
¿Qué ocurre si posteriormente se vende la vivienda?
El porcentaje de propiedad que figure en la escritura también será relevante en el futuro.
Si la vivienda se vende, se extingue el condominio o se produce una ruptura de la pareja, cada propietario será titular del porcentaje que conste en su título de adquisición, sin perjuicio de las circunstancias concretas de cada operación.
Comprar la vivienda al 50 % y reconocer una deuda a favor de quien aporta más
Otra posibilidad es que la pareja quiera que ambos sean propietarios de la vivienda al 50 %, aunque uno de ellos aporte inicialmente una cantidad superior.
Si esa diferencia debe ser devuelta posteriormente, puede documentarse mediante un reconocimiento de deuda.
Ejemplo de reconocimiento de deuda
Imaginemos una vivienda cuyo precio es de 300.000 euros y una pareja que quiere adquirirla al 50 %.
En principio, a cada uno le correspondería asumir económicamente 150.000 euros.
Sin embargo, uno de ellos aporta 200.000 euros y el otro 100.000 euros.
En este caso existe una diferencia de 50.000 euros. Si ambos adquieren el 50 % de la vivienda y existe obligación de devolver esa cantidad, puede reconocerse una deuda de 50.000 euros a favor de quien realizó la aportación superior.
¿Cómo tributa el reconocimiento de deuda?
Cuando existe realmente una operación crediticia entre particulares, se trata de una operación sujeta pero exenta de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP-AJD.
No obstante, es importante que la operación esté correctamente documentada para poder acreditar posteriormente que esa cantidad no fue entregada gratuitamente, sino que existía una obligación de devolución.
¿Por qué es importante documentarlo correctamente?
El reconocimiento de deuda debe reflejar claramente la voluntad de devolver el dinero y las condiciones en las que se realizará esa devolución.
Una documentación insuficiente o incorrecta puede dificultar la acreditación de que realmente existía un préstamo o una deuda entre los compradores.
Antes de firmar: cuando uno de los compradores aporta más dinero pero ambos quieren adquirir la vivienda al 50 %, conviene analizar previamente cómo debe documentarse la operación.
Comprar la vivienda al 50 % cuando uno aporta más dinero sin obligación de devolverlo
La situación es diferente cuando ambos quieren adquirir la vivienda al 50 %, pero uno de ellos aporta gratuitamente una parte del dinero que económicamente correspondería al otro.
En este caso no existe obligación de devolver la cantidad aportada.
Siguiendo con el ejemplo anterior, si uno aporta 200.000 euros y el otro 100.000 euros para comprar al 50 % una vivienda de 300.000 euros, los 50.000 euros de diferencia podrían constituir una liberalidad a favor del otro comprador si no existe obligación de restitución.
¿Puede considerarse una donación?
Sí. Cuando una persona aporta gratuitamente una cantidad que económicamente corresponde a la otra y no existe obligación de devolución, puede existir una donación.
Por tanto, comprar una vivienda al 50 % no significa que sea fiscalmente indiferente que uno de los compradores pague una parte del precio que corresponde al otro.
¿Qué impuesto se aplica?
En estos casos puede entrar en juego el Impuesto sobre Donaciones, con las consecuencias fiscales que correspondan según la normativa aplicable.
En Cataluña, determinadas donaciones pueden acogerse a una tarifa reducida cuando se formalizan en escritura pública y se cumplen los requisitos establecidos legalmente.
Por ello, antes de realizar una aportación económica de este tipo es conveniente estudiar sus consecuencias fiscales y jurídicas.
¿Qué ocurre en Cataluña si el matrimonio está en separación de bienes?
En Cataluña existe además una circunstancia específica que debe tenerse en cuenta cuando los compradores están casados bajo el régimen de separación de bienes.
El artículo 232-3 del Código Civil de Cataluña regula las adquisiciones onerosas realizadas durante el matrimonio y establece una presunción específica cuando se acredita que la contraprestación de la adquisición se ha pagado con dinero del otro cónyuge.
En estos supuestos, la norma establece una presunción de donación.
La presunción de donación entre cónyuges
Esta cuestión puede resultar especialmente relevante cuando ambos cónyuges compran una vivienda, pero uno de ellos utiliza fondos propios para pagar una parte del precio que correspondería económicamente al otro.
Por tanto, cuando existe un matrimonio sujeto al régimen de separación de bienes, conviene analizar previamente el origen del dinero y cómo se quiere articular jurídicamente la operación.
¿Por qué conviene dejarlo claro antes de comprar?
Determinar previamente qué porcentaje adquirirá cada comprador, si existe una deuda o si se trata de una aportación gratuita puede evitar problemas posteriores.
Además, permite conocer de antemano las posibles consecuencias fiscales de la operación y evitar situaciones que los compradores no habían previsto.
¿Qué opción elegir si uno de los dos aporta más dinero?
No existe una única solución válida para todas las parejas. La alternativa dependerá de lo que realmente quieran hacer con la diferencia entre las cantidades aportadas.
| Situación | Propiedad | Diferencia aportada |
|---|---|---|
| Cada uno aporta según su porcentaje | Porcentajes diferentes | No existe una cantidad que compensar |
| Ambos quieren ser propietarios al 50 % y el dinero debe devolverse | 50 % / 50 % | Puede documentarse un reconocimiento de deuda |
| Ambos quieren ser propietarios al 50 % y el exceso no se devuelve | 50 % / 50 % | Puede existir una donación |
Por eso, antes de decidir cómo poner la vivienda a nombre de ambos, es recomendable analizar tanto la distribución de la propiedad como el origen y destino de las cantidades aportadas.
¿Qué conviene hacer antes de firmar la compraventa?
Antes de firmar la escritura es recomendable:
- Determinar cuánto dinero aporta cada comprador.
- Decidir qué porcentaje de la vivienda adquirirá cada uno.
- Si uno aporta más dinero pero debe recuperarlo, documentar correctamente la deuda.
- Si existe una aportación gratuita, analizar si puede constituir una donación y su correspondiente tributación.
- Si se trata de un matrimonio en Cataluña sujeto al régimen de separación de bienes, revisar especialmente el origen de los fondos y las consecuencias jurídicas de la aportación.
Una adecuada planificación antes de la firma puede evitar conflictos posteriores entre los compradores y, especialmente, consecuencias fiscales no previstas.
Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda en pareja cuando uno aporta más dinero
¿Podemos comprar una vivienda al 50 % si uno aporta más dinero?
Sí. Una pareja puede adquirir una vivienda al 50 % aunque las aportaciones económicas iniciales sean diferentes. En ese caso es importante determinar qué ocurre con la cantidad aportada de más y, si procede, documentar la deuda o la aportación gratuita.
¿Qué pasa si compro una casa con mi pareja y yo pongo más dinero?
Existen diferentes alternativas. Se puede adquirir la vivienda en porcentajes diferentes, de acuerdo con las aportaciones de cada uno, o adquirirla al 50 % y documentar la diferencia mediante un reconocimiento de deuda si existe obligación de devolverla.
Si la cantidad aportada de más no se va a devolver, puede existir una donación y deberán analizarse sus consecuencias fiscales.
¿Hay que pagar impuestos si uno de los dos aporta más dinero?
Depende de cómo se articule jurídicamente la operación. Si la vivienda se adquiere en porcentajes diferentes, cada comprador tributa por la parte que adquiere. Si existe un reconocimiento de deuda, puede tratarse de una operación crediticia sujeta pero exenta de ITP-AJD. Si existe una aportación gratuita, puede entrar en juego el Impuesto sobre Donaciones.
¿Qué es un reconocimiento de deuda entre parejas?
Es un documento mediante el cual una persona reconoce que debe una determinada cantidad a otra y se establece la obligación de devolverla.
Puede utilizarse, por ejemplo, cuando una pareja compra una vivienda al 50 %, pero uno de los compradores aporta inicialmente una cantidad superior y ambos acuerdan que esa diferencia será devuelta.
¿Es especialmente importante en Cataluña comprar una vivienda en separación de bienes?
Sí. En Cataluña existen reglas específicas que deben tenerse en cuenta en determinadas adquisiciones realizadas durante el matrimonio bajo el régimen de separación de bienes, especialmente cuando uno de los cónyuges utiliza dinero propio para pagar una parte de la adquisición que corresponde al otro.
Por ello, conviene estudiar la operación antes de firmar.
Planificar antes de comprar puede evitar problemas después
Cuando una pareja compra una vivienda y las aportaciones económicas no son iguales, es importante no dejar esta cuestión para después de firmar.
En Notaría Zona Franca podemos estudiar cada caso concreto y explicar las diferentes alternativas jurídicas antes de formalizar la compraventa.
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