Los derechos de tanteo y retracto pueden condicionar la venta de una vivienda arrendada. El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en la renuncia del inquilino, la transmisión de edificios completos y la posible intervención de las administraciones públicas.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026, entró en vigor, según su texto, el 8 de octubre de 2026.
La norma modifica, entre otras cuestiones, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios cuando se vende una vivienda alquilada.
Estos cambios afectan especialmente a las compraventas de viviendas arrendadas y a las operaciones que incluyen edificios completos con varios inmuebles.
Importante: el documento de referencia indica que el real decreto-ley está pendiente de convalidación parlamentaria. Antes de aplicar estas novedades a una operación concreta, conviene comprobar la situación jurídica vigente y las circunstancias particulares de la compraventa.
1. ¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto del inquilino?
Una de las novedades más relevantes es la modificación del artículo 25 de la LAU para impedir que arrendador y arrendatario pacten anticipadamente la renuncia al derecho de adquisición preferente.
Hasta ahora, era habitual incluir en algunos contratos de arrendamiento una cláusula por la que el inquilino renunciaba a ejercer sus derechos de tanteo y retracto en caso de venta de la vivienda.
Con la nueva redacción descrita en el documento, las partes no podrán pactar anticipadamente esa renuncia en los contratos sujetos al nuevo régimen.
¿Qué ocurre si quiero vender una vivienda alquilada?
El propietario debe tener en cuenta los derechos que corresponden al arrendatario y cumplir las obligaciones de notificación aplicables.
Una posibilidad es que el arrendatario, una vez conozca el precio y las condiciones esenciales de una operación concreta, manifieste que no desea ejercer su derecho. La posibilidad y la forma de documentar esa manifestación deben valorarse conforme a la normativa aplicable al caso.
Es importante distinguir entre la renuncia anticipada incluida en el contrato de alquiler y la decisión del inquilino de no ejercer el derecho ante una venta concreta, conociendo sus condiciones.
¿Qué pasa si el inquilino no comparece ante notario?
La operación puede seguir adelante si se cumplen los requisitos legales correspondientes. Entre ellos, puede resultar necesario acreditar que se ha notificado fehacientemente al arrendatario la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
Conforme al artículo 25.2 de la LAU, el plazo general para ejercer el derecho de tanteo es de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Los efectos de esta notificación caducan a los 180 días naturales.
Por tanto, la comunicación debe prepararse correctamente y conservarse la prueba de su recepción.
¿Qué ocurre con las renuncias incluidas en contratos anteriores?
La aplicación de la nueva regulación a las renuncias pactadas antes de su entrada en vigor requiere un análisis específico.
No conviene asumir que todas las cláusulas anteriores quedan automáticamente sin efecto ni que siguen siendo válidas en cualquier circunstancia. Será necesario valorar el régimen jurídico aplicable al contrato y las características de la transmisión.
2. Tanteo y retracto cuando se vende un edificio completo
Otra modificación relevante afecta a las ventas conjuntas de edificios o conjuntos de inmuebles.
La nueva redacción del artículo 25.7 de la LAU establece que los derechos de adquisición preferente del arrendatario no desaparecen por el mero hecho de que su vivienda se transmita junto con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que pueda individualizarse jurídicamente.
¿Qué ocurre si se vende un edificio con varias viviendas alquiladas?
Imaginemos que un propietario vende un edificio con diez viviendas, cinco de ellas arrendadas.
En este supuesto, la venta conjunta del edificio no excluye por sí sola los derechos de tanteo y retracto de los inquilinos. Si concurren los requisitos legales y cada vivienda puede individualizarse jurídicamente, los arrendatarios podrán tener derecho de adquisición preferente sobre sus respectivas viviendas.
¿Cómo se calcula el precio de cada vivienda?
Cuando la operación comprende varios inmuebles, debe determinarse qué parte del precio global corresponde a cada vivienda arrendada.
Según la regulación descrita, la distribución debe realizarse mediante criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a una tasación independiente.
Las asignaciones de precio que tengan como finalidad impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho de adquisición preferente serán ineficaces frente al arrendatario.
Ejemplo práctico
Un propietario vende un edificio por 2.000.000 de euros. El inmueble contiene diez viviendas, cinco de ellas alquiladas.
No bastará con comunicar a los inquilinos el precio global del edificio. Será necesario determinar, mediante criterios objetivos, qué parte del precio corresponde a cada vivienda arrendada, para que cada arrendatario pueda valorar si ejerce su derecho.
¿Qué debe constar en la escritura de compraventa?
Cuando una vivienda arrendada se transmite conjuntamente con otros inmuebles o activos, la escritura debe reflejar, en los términos legalmente exigibles:
- El precio imputado a la vivienda arrendada.
- Los criterios objetivos utilizados para determinar ese precio.
Además, para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad deberá justificarse el cumplimiento de las notificaciones que correspondan.
Por ello, la venta de edificios completos con viviendas arrendadas exige planificar con antelación la documentación y las comunicaciones necesarias.
3. Tanteo y retracto de la Administración: Cataluña y Barcelona
La regulación también contempla que, en determinados supuestos de venta conjunta, la legislación sobre vivienda pueda reconocer derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración competente sobre la totalidad del inmueble.
Según el artículo 25.7 descrito en el documento, estos derechos tendrían carácter subsidiario respecto del derecho de adquisición preferente de los arrendatarios.
¿Tiene la Generalitat de Cataluña derecho de tanteo y retracto?
La legislación catalana ya contempla derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat en determinados supuestos de transmisión de viviendas, incluidas ciertas operaciones que afectan a conjuntos de inmuebles.
Estos derechos están sujetos a sus propios requisitos, procedimientos y excepciones. Por ello, antes de formalizar una compraventa en Cataluña, es necesario comprobar si la operación concreta está incluida en alguno de esos supuestos.
¿Y el Ayuntamiento de Barcelona?
El Ayuntamiento de Barcelona cuenta con un régimen específico de tanteo y retracto aplicable a determinadas transmisiones de edificios plurifamiliares completos destinados principalmente a vivienda.
El documento de referencia señala que la vigencia de la declaración del área de tanteo y retracto se ha prorrogado hasta el 20 de diciembre de 2030. Este dato debe contrastarse con la normativa municipal vigente antes de publicar el artículo o aplicarlo a una operación concreta.
En consecuencia, antes de vender o adquirir un edificio completo en Barcelona, conviene comprobar si la transmisión está sujeta a derechos de adquisición preferente municipales y qué requisitos deben cumplirse.
¿Cuál es la novedad del Real Decreto-ley 29/2026?
La novedad no consiste necesariamente en crear desde cero los derechos de adquisición preferente de las administraciones públicas, puesto que ya existen regulaciones autonómicas y municipales que los contemplan.
El cambio descrito en el artículo 25.7 de la LAU consiste en contemplar expresamente la posible concurrencia de estos derechos con los de los arrendatarios en determinadas ventas conjuntas, atribuyendo carácter subsidiario a los derechos administrativos en los términos previstos legalmente.
4. ¿Qué ocurre si no se respeta el derecho de tanteo del inquilino?
El incumplimiento de las obligaciones de notificación puede tener consecuencias importantes para el vendedor y el comprador.
El artículo 25.3 de la LAU contempla el derecho de retracto del arrendatario, entre otros supuestos, cuando no se ha realizado correctamente la notificación, se han omitido requisitos exigibles o el precio efectivo de la compraventa es inferior al comunicado o sus condiciones esenciales resultan menos onerosas.
En las ventas conjuntas, las irregularidades relativas al precio imputado a la vivienda arrendada y a los criterios utilizados para calcularlo también pueden ser relevantes.
El plazo general para ejercer el retracto es de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a aquel en que el adquirente notifique fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales de la compraventa y le entregue copia de la escritura o del documento en que se haya formalizado.
¿Qué debes tener en cuenta?
Las notificaciones no son un mero trámite. Si no se realizan correctamente, el arrendatario podría ejercitar el derecho de retracto cuando concurran los requisitos legales.
Conclusión: qué revisar antes de vender una vivienda arrendada
Los cambios descritos en el Real Decreto-ley 29/2026 afectan a la planificación de determinadas compraventas de viviendas arrendadas y edificios completos.
Antes de formalizar una operación, conviene revisar especialmente estos puntos:
- La renuncia del arrendatario: no debe darse por válida una renuncia anticipada sin comprobar el régimen jurídico aplicable.
- La venta conjunta de inmuebles: debe analizarse si los arrendatarios conservan derechos de tanteo y retracto y si las viviendas pueden individualizarse jurídicamente.
- La determinación del precio: cuando proceda, debe documentarse el precio imputado a cada vivienda y los criterios utilizados para calcularlo.
- Los derechos de la Administración: en Cataluña y Barcelona hay que comprobar si se aplica la normativa autonómica o municipal de adquisición preferente.
- Las notificaciones: deben prepararse y acreditarse correctamente para evitar problemas posteriores con la compraventa o su inscripción.
En Notaría Zona Franca, en Barcelona, asesoramos a particulares, propietarios, empresarios e inversores en la preparación y formalización de operaciones inmobiliarias, prestando atención a los requisitos jurídicos de cada compraventa.
¿Vas a vender una vivienda alquilada o un edificio completo?
Antes de formalizar la operación, consulta las particularidades de tu caso y comprueba qué derechos de adquisición preferente y obligaciones de notificación pueden resultar aplicables.
Contactar con la notaríaArtículo actualizado el 23 de octubre de 2026 según el documento de referencia. La vigencia y aplicación de la normativa citada deben comprobarse antes de utilizar este contenido como asesoramiento jurídico.