Artículo actualizado a 15 de octubre de 2026
Desde el 8 de octubre de 2026, determinadas sociedades y entidades tienen limitada la adquisición de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado. ¿A quién afecta esta medida? ¿Existen excepciones? ¿Cómo se acredita el valor de la vivienda?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes novedades en el mercado inmobiliario, especialmente para las sociedades y entidades que adquieren viviendas como inversión.
La norma, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026, entró en vigor al día siguiente, el 8 de octubre de 2026.
No obstante, según la información disponible al redactar este artículo, está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente. De conformidad con el artículo 86 de la Constitución Española, si no se convalida dentro del plazo establecido, quedará derogada.
Una de sus principales novedades se encuentra en el artículo 1, que limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de viviendas por determinadas entidades cuando el precio sea inferior al 70 % de su valor de mercado.
La clave: la limitación no afecta automáticamente a cualquier sociedad ni a cualquier compraventa por debajo del valor de mercado.
Es necesario comprobar si la entidad adquirente está incluida en el ámbito de aplicación de la norma y si concurre alguna de las excepciones previstas.
¿Qué entidades tienen limitada la compra de viviendas?
El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 establece esta limitación para determinadas entidades:
- Entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado.
- Personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedoras, conforme a la legislación estatal de vivienda.
- Entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, en los términos previstos por la norma.
Estas entidades tienen limitada, hasta el 31 de diciembre de 2030, la adquisición de viviendas por un valor inferior al 70 % de su valor de mercado.
La limitación afecta tanto a las adquisiciones a título oneroso como a las realizadas a título gratuito.
¿Está limitada la compra de viviendas a cualquier sociedad?
No. Esta limitación únicamente se aplica a las entidades expresamente enumeradas en el artículo 1 del Decreto-ley.
Se trata de una enumeración cerrada (numerus clausus) que, por su carácter restrictivo de derechos, debe interpretarse de forma estricta.
Por tanto, no cualquier sociedad que adquiera una vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado estará sujeta a esta limitación.
Será necesario comprobar, en cada caso, si la entidad adquirente reúne alguna de las condiciones previstas en la norma.
¿Cómo se sabe si una sociedad está dentro del ámbito de aplicación?
Para determinar si una entidad está sujeta a esta limitación, pueden valorarse distintos elementos:
- El objeto social de la entidad, así como la actividad que efectivamente desarrolla.
- La certificación registral de localización de propiedades, expedida por el Registro de la Propiedad, que permita comprobar las viviendas inscritas a su nombre y valorar si tiene la condición de gran tenedor.
- Las manifestaciones realizadas de buena fe y bajo su responsabilidad por el representante de la entidad adquirente.
También deberá tenerse en cuenta, cuando proceda, si la sociedad pertenece a un grupo empresarial comprendido en el ámbito de aplicación de la norma.
Estos elementos permitirán determinar si la entidad está sujeta a la limitación, sin que el Decreto-ley establezca expresamente un único medio documental para acreditar que queda fuera de su ámbito de aplicación.
¿Existen excepciones a la limitación del 70 %?
Sí. El apartado segundo del artículo 1 del Decreto-ley contempla cinco excepciones.
Entre ellas destaca la adquisición de viviendas para destinarlas a vivienda habitual a precio asequible o social, al menos hasta el 31 de diciembre de 2030.
También se contemplan otras finalidades de carácter social, como el destino a residencias de personas que precisen atención sociosanitaria o a residencias para colectivos socialmente vulnerables, en los términos previstos legalmente.
Importante: incluso cuando una entidad esté incluida en el ámbito de aplicación del artículo 1, deberá comprobarse si concurre alguna de las excepciones que permiten realizar la adquisición.
¿Cómo se acredita que la vivienda se destinará a vivienda habitual a precio asequible o social?
Esta es una de las cuestiones que puede plantear mayores dificultades en la práctica notarial.
En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, puede resultar difícil acreditar que la vivienda cumplirá efectivamente un destino futuro.
Una posible solución consiste en recoger en la escritura la manifestación expresa del representante de la entidad adquirente, realizada de buena fe y bajo su responsabilidad, sobre el destino que dará al inmueble.
El notario efectuará las advertencias legales oportunas al representante de la entidad, incluidas las relativas a las posibles consecuencias penales de realizar manifestaciones falsas en documento público, cuando concurran los requisitos legalmente exigidos.
Posteriormente, corresponderá a la Administración competente comprobar si se cumple efectivamente el destino declarado.
Se trata de una situación comparable, desde la perspectiva de la comprobación administrativa posterior, a las manifestaciones realizadas por los compradores para acogerse a determinados tipos reducidos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Todo ello sin perjuicio de que, en función de las circunstancias de la operación, pueda resultar necesaria documentación adicional para justificar la aplicación de la excepción.
¿Cómo se acredita que el precio de compra es inferior al 70 % del valor de mercado?
El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 establece que el valor de mercado deberá acreditarse mediante un informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes.
Este informe deberá ser aportado por la parte compradora.
Además, la valoración deberá referirse a la fecha del denominado «acuerdo vinculante», que podrá coincidir con la firma del contrato de arras o reserva, siempre que este tenga carácter vinculante.
Por tanto, no necesariamente deberá tomarse como referencia el valor de mercado existente el día del otorgamiento de la escritura pública.
Ejemplo práctico: una vivienda comprada por debajo del 70 % de su valor
Una sociedad comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 1 pretende adquirir una vivienda por 120.000 euros.
La sociedad tasadora determina que su valor de mercado, a la fecha del acuerdo vinculante, es de 200.000 euros.
En este caso, el precio de adquisición representa el 60 % del valor de mercado.
Por tanto, la operación estará sujeta a la limitación establecida por el Decreto-ley, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas legalmente.
Debe tenerse presente, además, que el artículo 1 no atiende exclusivamente al precio declarado, sino a la contraprestación total efectiva, que incluye las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y demás ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas como consecuencia de la transmisión.
¿Qué ocurre si la vivienda está ocupada y no es posible acceder a su interior?
Esta situación es especialmente frecuente en determinadas operaciones de inversión inmobiliaria.
Cuando el inmueble está ocupado y no es posible acceder a su interior, la sociedad tasadora deberá valorar si puede emitir su informe utilizando otros elementos objetivos, como:
- La inspección exterior del edificio.
- Los elementos comunes, cuando sea posible acceder a ellos.
- Las características y ubicación del inmueble.
- La información registral y catastral.
- Los datos de mercado y otros elementos de comparación.
En todo caso, la sociedad tasadora podrá condicionar su informe a la situación posesoria del inmueble, haciendo constar las limitaciones derivadas de la imposibilidad de inspeccionar su interior.
La viabilidad de la tasación y el alcance de sus conclusiones dependerán de las circunstancias concretas y de la normativa técnica aplicable.
¿Qué ocurre con las compraventas anteriores al 8 de octubre de 2026?
El artículo 1.3 establece que no quedan sujetas a esta limitación las compraventas formalizadas en escritura pública antes de la entrada en vigor de la norma, aunque todavía no se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta previsión resulta coherente con el principio general de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales, reconocido en el artículo 9.3 de la Constitución Española.
Por tanto, una compraventa otorgada ante notario antes del 8 de octubre de 2026 no quedará afectada por la nueva limitación por el mero hecho de que su inscripción registral se produzca posteriormente.
Distinto es el supuesto en el que, antes de esa fecha, únicamente se hubiera firmado un contrato privado de arras y la escritura pública se otorgue después de la entrada en vigor de la norma.
En ese caso, deberá analizarse si resulta aplicable la nueva limitación, ya que la exclusión expresa del artículo 1.3 se refiere a las transmisiones previamente elevadas a escritura pública.
¿Qué deben saber las sociedades que compren viviendas ocupadas?
Las entidades que adquieran viviendas sin posesión deberán tener en cuenta otra de las medidas introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026.
Su artículo 2 contempla la suspensión, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
La suspensión se aplica en los términos y con los requisitos establecidos en dicho artículo, por lo que no afecta automáticamente a cualquier procedimiento de recuperación de la posesión.
Por tanto, antes de adquirir una vivienda ocupada, resulta especialmente importante comprobar su situación posesoria y procesal, así como las posibles consecuencias de esta regulación.
¿Qué ocurrirá si el Decreto-ley no es convalidado?
El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente.
De conformidad con el artículo 86 de la Constitución Española, deberá ser convalidado o derogado dentro del plazo de treinta días desde su promulgación.
La situación normativa debe comprobarse antes de tomar decisiones.
Si no se convalida, el Decreto-ley quedará derogado, sin perjuicio de los efectos jurídicos que se hayan producido durante su vigencia.
Por ello, será necesario estar atentos a su tramitación parlamentaria y comprobar el estado de la norma antes de formalizar una operación.
Conclusión: ¿qué deben tener en cuenta las sociedades antes de comprar una vivienda?
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una importante limitación a la adquisición de viviendas por determinadas entidades, especialmente aquellas dedicadas a determinadas operaciones de inversión inmobiliaria y las personas jurídicas grandes tenedoras.
Sin embargo, la limitación no afecta a cualquier sociedad ni a cualquier compraventa por debajo del valor de mercado.
Antes de formalizar una operación, será necesario comprobar si la entidad adquirente está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 1, si concurre alguna de las excepciones previstas y, cuando proceda, si se dispone del correspondiente informe de tasación independiente.
Asimismo, cuando se trate de viviendas ocupadas, deberá prestarse especial atención a las medidas de suspensión de desahucios previstas en el artículo 2.
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