Este artículo va dirigido a todas aquellas personas que van a comprar su vivienda habitual .
Es lógico que con la cantidad de información que recibís y los nervios del momento se os escape importantes puntos de la operación, para evitar que ello os pase y podáis firmar la escritura de compraventa lo más ágil posible aquí tenéis una serie de consejos:
- El primero de ellos es que os asesoréis fiscalmente bien, porque las consecuencias económicas de la operación que vais firmar son importantes. Por ello es fundamental que sepáis desde el minuto uno el coste fiscal de la compra, porque el impuesto a pagar no siempre se calcula sobre el precio, sino que se toma como base imponible el controvertido valor mínimo fiscal cuando éste supera al precio ( y ojo porque desde enero del 2022 aquí habrán cambios con La ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, pues se tomará como base imponible el valor de referencia de los inmuebles que se fijará por la normativa catastral en base a los precios comunicados por los fedatarios públicos en transacciones inmobiliarias, aunque si el precio pactado es superior se tomará este como base imponible ) .
Pero además hay que saber cuáles son los beneficios fiscales existentes y a los que por vuestras circunstancias os podéis acoger.
En conclusión, un buen asesoramiento fiscal os puede ahorrar mucho dinero.
- En segundo lugar, aprovechar el asesoramiento gratuito que ofrece el notario. La figura del notario puede ser clave en el éxito de la firma de tu compraventa , sobre todo por el papel de asesor que gratuitamente ejerce , y que puede de esta manera arrojarte luz no solo acerca de la escritura compraventa y sus diferentes estipulaciones y puntos, sino también del préstamo hipotecario que lleva vinculado, explicándote las condiciones financieras del mismo, por ello es importante que aproveches la visita que se hace para firmar el acta previa a la escritura de compraventa, en la que el notario asesora sobre el préstamo hipotecario a firmar, estudiándote la información a priori para poder plantear todas tus dudas al notario, sin que ello te sepa mal, pues al final es una de nuestras principales funciones, la de asesorar, y además tenéis el derecho a elegir el notario de vuestra máxima confianza, que no os lo impongan.
- Si compras una vivienda que forma parte de un edificio dividido horizontalmente infórmate bien acerca de las derramas existentes, que deberían de constar en el certificado que acredita que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad de propietarios, pero también infórmate sobre esas posibles futuras reparaciones que todavía no se han llegado a aprobar en Junta, sobre todo porque por motivos del COVID, se han suspendido las mismas (recordemos que la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal ha quedado suspendida hasta el 31 de diciembre 2021 por razones COVID).
Mucho ojo, con ello para evitar sorpresas de última hora y si hay derramas tenerlo en cuenta a la hora de negociar el precio. LA información acerca de las derramas difícilmente la obtengáis directamente por ley de protección de datos, pero a través de vuestro agente inmobiliario será más fácil.
Y conectado con este punto está la inspección técnica que deben de pasar los edificios de más de cuarenta y cinco años, pues es posible que el resultado de ella haya sido desfavorable, existiendo deficiencias importantes, graves o muy graves, y todavía no se haya aprobado la derrama para arreglarlas. Mi consejo es que no renunciéis al informe de inspección técnica y al certificado de aptitud.
- Vuestro estado civil es muy importante. Si compráis estando casados bajo el régimen legal de gananciales de derecho común , aunque compréis solos se presume que el bien es ganancial, es decir, de la comunidad matrimonial, y en caso de que no desees que sea así, tendrías que valorar que vuestro cónyuge haga una confesión de privatividad del bien, aunque no es sencillo debido a la dificultad de demostrar el origen privativo del dinero con el que se paga el precio, debido a su fungibilidad, y acarrea consecuencias fiscales, de ahí la importancia de hacerlo correctamente y bien asesorado.
Si compras sólo pero estás casado bajo el régimen legal de separación de bienes , el bien es de tu exclusiva titularidad, pero ojo porque para venderlo e incluso para hipotecarlo es necesario el asentimiento de tu cónyuge. Y en el caso de que compréis los dos cónyuges el bien os pertenecerá a ambos en el porcentaje en que compréis por comunidad ordinaria.
Por otro lado, en Cataluña, si compráis en estado de soltero, y a posteriori convivís en relación de pareja con una persona, y trascurren más de dos años de convivencia o mera convivencia si hay hijos en común, ojo porque en caso de fallecimiento esta persona tendría derechos en la sucesión abintestato, acreditando su condición de pareja, con arreglo al código civil de Cataluña . Si precisamente no es lo que se deseas, lo suyo es que hagas testamento y nombres a tus herederos libremente, quedando a salvo siempre la legítima (que en la ley catalana ni el cónyuge ni la unión estable de pareja tiene).
- Ojo con las ayudas en la compra de la vivienda: Es muy común recibir ayuda de los progenitores en la compra de vivienda, pero hay que tener en cuenta que están sujetas a tributación, si bien es cierto que en caso de donación de dinero para la compra de vivienda, en Cataluña se prevén beneficios fiscales aplicables al impuesto de donaciones, que requieren que en todo caso la donación se haga en escritura pública y se cumplan unos plazos que vuestro notario de confianza os explicará.
Y en el caso de préstamos entre particulares, están sujetos pero exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), la cuota a pagar es cero pero se tienen que realizar las autoliquidaciones correspondientes.
Hasta aquí la primera parte del artículo sobre consejos relativos a la escritura de compraventa de vivienda, próximamente publicaré la segunda parte con más consejos.
