Consejos relativos a la firma de una escritura de compraventa. Parte II.
Este artículo es una continuación del anterior , ya que son muchos los puntos a tratar en una escritura de compraventa, y como el exceso de información desinforma, no quería hacer un artículo y video excesivamente largo. Por ello he abordado el tema en dos partes diferentes.
Entrando al fondo del asunto, el primero consejo es relativo al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Mucho ojo con este tributo, pues aunque desde notaría podemos obtener el certificado expedido por el mismo ayuntamiento de estar al corriente del pago del IBI , hay algunos municipios en los que no es posible técnicamente, siendo conveniente pedirlo al vendedor como también lo es pactar antes del día de la firma quién pagará el IBI de lo que resta de año, teniendo en cuenta que según ley le corresponde al vendedor pagar el IBI del año en curso pero que la jurisprudencia permite el pacto por el que el vendedor repercute al comprador la parte proporcional.
El segundo consejo es que si te aplicas beneficios fiscales por la compra de vivienda habitual, te empadrones lo antes posible para evitar perderlos y ten en cuenta que en Cataluña no podrás ni vender ni alquilar el inmueble en el plazo de tres años salvo causa justificada, por ejemplo divorcio, traslado por motivos laborales, etc.
En tercer lugar es recomendable que te estudies bien las condiciones financieras del préstamo a través del cual obtienes financiación para comprar , y fíjate no solo en el tipo de interés , sino también en las comisiones, las bonificaciones del tipo de interés, TAE… para ser consciente del total coste de la financiación. De esta manera llegado el día del acta previa ante el Notario podrán plantearle todas tus dudas y tener claro lo que vas a firmar.
Como cuarta recomendación salva tus arras para el caso de que no puedas obtener financiación a través de la cual comprar. En este sentido, el artículo 621-49 l Código Civil de Cataluña establece que si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria
Como quinto consejo asegúrate de que el inmueble que compras está libre de cargas y en caso de que haya alguna vigente retén del precio la cantidad necesaria para su cancelación y los gastos de ésta, tal y como explico en otro artículo de mi blog relativo a la compra de inmueble gravado con hipoteca.
Y por último ojo con los pagos en efectivo, pues desde el 11 de julio de 2021 , con arreglo a La ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el importe máximo que, con carácter general, podrá pagarse en efectivo a un empresario o profesional es 1.000 euros (antes 2.500 euros). Y si hablamos de pagos hechos por personas físicas no residentes que no actúan como empresarios o profesionales, el importe es 10.000 euros ( antes 15.000).
Son muchos los puntos a vigilar y tener en cuenta al firmar la escritura de compraventa ¿ cierto?, pero precisamente para asegurarte que comprarás con éxito y evitando problemas estamos los notarios, para controlar la legalidad del acto, no tengas miedo a consultarnos y recuerda que como comprador tienes derecho a elegir notario.
