En este artículo trato una cuestión que a muchos de mis clientes les extraña cuando se la explico al firmar un préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda: el hecho de que responden frente al banco con todos sus bienes y no solo con la vivienda que hipotecan.
Algo que mucha gente desconoce y que cree que si dejara de pagar al banco el número máximo de cuotas que fija la ley ( 12 o 15 cuotas, dependiendo si es durante la primera o la segunda mitad de vida del préstamo ) o la cuantía máxima que marca la ley ( 3% o 7 % del capital prestado ) , el BANCO HARIA SUYA LA VIVIENDA QUE HIPOTECA Y CON ESO SE DARIA POR SALDADA LA DEUDA.
Pero no es así exactamente, primero porque de la deuda que contrae una persona frente a cualquiera , sea el banco o bien otra persona ( taller de coches, amigo que te presta dinero, etc), responde con todos sus bienes presentes, y también futuros, es el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del CC que pocas excepciones encuentra. Y segundo por la PROHIBICION DE PACTO COMISORIO establecida en nuestro sistema con el fin de proteger al deudor.
Ello lo vemos claramente en el articulo 105 de la ley hipotecaria : “ La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil.”
Por tanto , si el deudor ( sujeto a LCI) deja de pagar al banco 12 * cuotas mensuales ( consecutivas o no ) o un numero de cuotas equivalentes al 3%* del capital , el banco podrá resolver el contrato de préstamo hipotecario y exigir que se pague todo lo debido y si no se hace, entonces NO ES QUE HAGA SUYA LA VIVIENDA LIBERANDO AL DEUDOR, sino que insta la ejecución de la hipoteca, vendiéndose la vivienda en pública subasta , si el “ precio “ (remate ) obtenido en ella no es suficiente para cubrir la deuda, el banco puede dirigirse contra otros bienes del deudor ( moto, coche , etc), por tanto podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución (579 LEC).
Pero cuidado porque , en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el precio obtenido en la subasta no es suficiente para pagar al banco , la ejecución, por la cantidad que reste, se ajusta a la siguientes especialidades:
- a) El deudor queda liberado si paga en plazo de cinco años el 65% de la cantidad que quedó pendiente de pago , incrementada solo por el interés legal del dinero o si no pudiese, que pagara el 80% de la cuantía que quedó pendiente en el plazo de diez años. Pero de no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba.
- b) Por otro lado si se adjudicó la vivienda al Banco o a persona a la que el banco hubiera cedido su derecho, y en 10 años vende , el deudor se vería beneficiado de la plusvalía que se obtuviese en esa ulterior venta, ya que reduciría su deuda frente al Banco a la mitad.
¿ Excepciones al principio de responsabilidad patrimonial universal ? Hay pocas, como :
- El Artículo 140 de la ley hipotecaria : Permite pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados y no sobre los demás bienes del patrimonio del deudor.
- la famosa dación en pago recogida en el código de buenas prácticas al que se pueden adherir libremente las entidades de crédito , y que se contempla como medida sustitutiva a la restructuración de la deuda y a la quita . La dación supone la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad. Pero cuidado que la dación es excepcional y no aplicable a todo deudor ni frente a todo acreedor.
Pero entonces , si por regla general, respondo con todos mis bienes presentes y futuros y no sólo con la vivienda que hipoteco…. ¿para qué sirve la hipoteca? Me han preguntado más de un cliente. A lo que les respondo que es una garantía real por la que se da preferencia de cobro al banco sobre el inmueble hipotecado, por lo que si debe el deudor a diferentes personas o entidades , el que primero cobraría sobre la vivienda sería el acreedor hipotecario ( aunque la ley concursal contempla excepciones en las que no entro). Por tanto es una preferencia o prioridad de pago que se da al banco sobre la finca hipotecada, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal.
